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专家认为:未来金融杠杆令“租房易”
2017-10-3115:04:32 来源:广州日报
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  原标题:未来金融杠杆令“租房易”

  27日,万科发布了一份喜人的财报,前三季度销售额已超过2016年全年的水平。其中,第三季度销售1189.2亿元,增长63.3%。对未来市场,行业的领军人万科称:“房屋租赁市场正迎来难得的发展机遇。”有机构也预计,房屋租赁市场蛋糕可能超过4万亿元。

  记者了解发现,面对房屋租赁这个巨大蛋糕,不仅开发商纷纷抢食,金融机构也积极布局。其中,多家银行表示目前正在研究接口,而一些非银机构却已经入局,首单租赁住房信托投资基金已获批。

  近期,记者观察发现,龙头房企纷纷抢位租赁市场,其中,10月27日,龙湖冠寓在广州诺亚方舟产业园召开品牌发布会;而万科方面,截至今年9月底,其长租公寓中的泊寓业务已覆盖24个城市;此外,10月13日,阳光100中国控股宣布,将联合托尼洛·兰博基尼酒店在无锡金融街、雪浪小镇,打造高端公寓项目。

  对此,东方证券分析师表示,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元,至2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。

  实际上,龙头企业将成房屋租赁蛋糕的最大受益者。“房屋租赁的前期投入成本是比较高的,目前多数开发商还只是处于净投入阶段。只有大企业才比较游刃有余,小企业本身资金压力就比较大,可能在房屋租赁市场上分得的蛋糕有限。”一位开发商人士对广州日报全媒体记者表示。

  此外,万科今年前三季度,公司累计实现营业收入1171亿元,净利润110.91亿元,同比增34.23%。前三季度累计实现销售面积2664.5万平方米,销售金额3961亿元,分别同比增长33.8%和50.7%。不过,万科表示,今年前三季度,全国商品住房销售进一步放缓,热点城市的新房供应与成交面积持续回落,但房屋租赁市场正迎来难得的发展机遇。

  银行正找“接口”

  并开始着手研究

  对于万亿级别的蛋糕,嗅觉灵敏的金融资本不会忽视。根据记者了解,截至目前部分银行正在积极研究介入方案,有专家就认为,未来在房地产金融支持上,可能会出现“租房易”的局面。

  在国家鼓励住房租赁的背景下,监管方面近期也公开提出,银行金融机构,在房屋租赁市场发展应该给予积极的支持。但是,融资一直是企业在从事长租公寓和其他持有型物业投资时所面临的难题。由于持有型物业回报周期长,对企业融资和资金成本提出极高的考验。

  记者调查了解到,对于租房项目融资,目前大部分银行均未有具体实施方案出台,不过部分银行已开始着手研究。

  兴业银行、华福证券首席经济学家鲁政委表示,实际上,银行机构对房屋租赁项目进行融资,与一般的企业融资区别不会很大。

  而在政府鼓励房屋租赁的当前,银行机构有没有可能对房屋租赁项目的融资进行倾斜呢?鲁政委认为,银行业不会一刀切地对这种项目进行倾斜。“对于银行来说,房屋供给过量的地方,并不适合做太多的房屋租赁融资,相反,房屋需求大的城市,则可以大力开展。”

  市场观察:

  非银机构已入局

  相比银行,其他类型的租赁融资更加积极。10月19日三六五网发布公告称,拟以1.25亿元参股江苏贝客邦投资管理有限公司(贝客公寓),通过单方增资方式获其20%股权,借此打通产业链,实现与现有房地产服务、金融业务的协同互补。随后,贝客公寓CEO魏子石也在微博上宣布该公司A轮融资正式签约。这意味着,成立近4年的贝客公寓估值达到6.25亿元。

  10 月23 日,保利地产联合中联基金推出的这一总规模50 亿元的REITs(房地产信托投资基金),预示着住房租赁市场进一步发展,开始与金融市场衔接。对于房企来说,REITs 拓宽了融资渠道,也有望令房地产基金的业务进一步扩张,为房企提供了另一种盈利模式。而对于投资者来说,即使没有很多资金也可以参与到房地产市场中,租赁住房市场证券化逐渐开启。

  鲁政委认为,租赁住房REITs的发行,有助于降低企业的资产负债率以及盘活企业的资产,是与银行融资并肩的较好的两大融资方式。融资者可以根据自己的需求,选择纯粹性的租金收益模式,或者租金+房屋升值模式,也可以是纯粹性的贷款性REITs。

  另外还有业内人士也认为,租赁住房REITs解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的“后顾之忧”,有望增强房地产企业加大租赁住房的投资以及房源供给的信心和动力,租赁住房REITs的广泛实施也将有力助推住房租赁市场健康、快速、规模化发展。

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